Introduction
Choisir le bon statut juridique pour une conciergerie représente la première décision structurante avant même le premier mandat de gestion. SAS ou micro-entreprise ? La question revient dans tous les groupes professionnels, et pour cause : le secteur attire de plus en plus de porteurs de projet. Le répertoire SIRENE recense aujourd'hui plus de 6 425 entreprises actives portant le terme "conciergerie" dans leur dénomination, tous secteurs confondus (INSEE, 2026-10-22), dont environ 200 spécialisées en location courte durée. Un marché jeune, concurrentiel, où la structure juridique conditionne la rentabilité, la capacité d'embauche et la crédibilité auprès des propriétaires.
Entre la simplicité séduisante du régime micro et la robustesse de la SAS, l'arbitrage dépend de votre volume d'activité, de vos ambitions de croissance et de votre modèle de rémunération (commission brute ou nette). Cet article détaille les critères concrets pour trancher, avec les seuils fiscaux à jour, les charges sociales réelles et un cas chiffré d'une conciergerie lyonnaise.
Micro-entreprise : la porte d'entrée pour tester son marché
La micro-entreprise reste le choix majoritaire des conciergeries en phase de lancement. Elle offre une création en moins de 24 heures, une comptabilité réduite à un livre de recettes et aucun capital social à constituer. Pour une activité de prestation de services (code APE 81.10Z ou 68.32A selon le modèle), le plafond de chiffre d'affaires s'établit à 77 700 € HT par an en 2026.
Le régime fiscal fonctionne par abattement forfaitaire : 50 % pour les prestations de services BIC, 34 % pour les BNC. Autrement dit, vous êtes imposé sur la moitié (ou les deux tiers) de votre CA, sans possibilité de déduire vos frais réels. Les cotisations sociales atteignent 21,2 % du CA encaissé (prestations de services), auxquelles s'ajoute éventuellement le versement libératoire de l'impôt à 1,7 %.
Prenons un exemple concret : une conciergerie qui facture 60 000 € de commissions dans l'année paiera environ 12 720 € de cotisations URSSAF, sans pouvoir déduire ses frais de déplacement, son abonnement logiciel ou la rémunération d'un prestataire ménage. Si vos charges réelles dépassent 30 à 35 % du CA — ce qui arrive vite dès qu'on sous-traite les ménages — le régime micro devient fiscalement défavorable.
Autre limite structurelle : impossible de récupérer la TVA au-delà de 36 800 € de CA (franchise en base), ni de salarier un collaborateur de manière fluide. Pour un gestionnaire solo gérant 15 à 25 biens avec un modèle en commission nette, la micro-entreprise reste pertinente les 12 à 18 premiers mois.
SAS : la structure qui absorbe la croissance
La SAS (ou SASU en version unipersonnelle) répond à une logique différente : optimiser une activité qui scale. Création plus lourde (statuts rédigés, capital déposé, annonce légale, environ 300 à 500 € de frais), mais flexibilité maximale ensuite. L'impôt sur les sociétés s'applique à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà — contre une imposition personnelle qui peut grimper à 30 ou 41 % en micro selon votre tranche marginale.
Le dirigeant SAS relève du régime assimilé-salarié : pas de cotisations sur les dividendes (hors prélèvements sociaux de 17,2 % + flat tax), et surtout zéro cotisation si vous ne vous versez pas de salaire. Mécanisme redoutable pour piloter sa rémunération selon la trésorerie disponible.
Côté fiscalité, tout est déductible : abonnement channel manager, frais kilométriques, loyer bureau, salaires, matériel, formation. Une conciergerie générant 150 000 € de CA avec 60 000 € de charges réelles sera imposée sur 90 000 € — bien plus avantageux que l'abattement forfaitaire micro à 50 %.
La SAS crédibilise aussi face aux propriétaires de biens haut de gamme et aux investisseurs institutionnels. Signer un mandat avec une résidence secondaire à 1,2 M€ est plus simple quand votre Kbis affiche une structure capitalisée. Elle permet également d'intégrer un associé, de créer un pacte d'actionnaires ou de préparer une revente à 3-5 ans — perspective de plus en plus fréquente, puisque certains groupes rachètent des portefeuilles entre 1 500 € et 3 500 € par mandat de gestion.
Cas concret et seuil de bascule
Une conciergerie de 32 biens à Lyon, lancée en micro-entreprise en 2023, a basculé en SAS en janvier 2026 après avoir franchi 82 000 € de CA. Résultat sur le premier semestre : économie fiscale de 14,3 % par rapport à une projection micro équivalente, principalement grâce à la déduction des 18 400 € de sous-traitance ménage et des 2 688 € d'abonnement logiciel annuel. Le dirigeant s'est versé 2 100 € nets mensuels en salaire, complétés par 11 000 € de dividendes en fin d'exercice.
Le seuil de bascule se situe généralement entre 50 000 € et 70 000 € de CA annuel, en fonction de trois variables : votre taux de charges réelles (plus elles sont élevées, plus la SAS devient intéressante tôt), votre tranche marginale d'imposition personnelle, et votre horizon de croissance. Si vous visez 100 biens sous mandat à 3 ans, autant structurer dès le départ.
Un paramètre souvent oublié : la gestion opérationnelle. Une SAS exige un bilan annuel, un expert-comptable (budget 1 800 à 3 500 € par an) et des assemblées. En contrepartie, elle vous donne accès au financement bancaire pour acquérir un portefeuille concurrent — opération impossible en micro. Pour piloter la rentabilité réelle de chaque bien et savoir quand franchir le cap, un outil comme HomeFlow centralise les revenus par logement et facilite les reportings comptables à 14 €/bien/mois sans commission sur les réservations.
Les critères de décision à trancher avant de choisir
Trois questions permettent de clarifier le choix. Première question : combien de biens sous mandat visez-vous dans 24 mois ? En dessous de 20 biens, la micro suffit. Au-delà de 30, la SAS s'impose mathématiquement. Deuxième question : votre modèle est-il en commission brute (20 à 25 % du CA locatif encaissé pour le propriétaire) ou en facturation de prestations à la carte ? Le modèle brut gonfle rapidement le CA et sort du plafond micro en moins de deux ans.
Troisième question : prévoyez-vous d'embaucher ? Dès le premier salarié, la SAS devient quasi incontournable, car la micro-entreprise supporte mal la masse salariale. L'EURL ou la SARL constituent des alternatives intermédiaires, mais moins souples que la SAS sur la gestion des dividendes et la cession de parts.
Enfin, l'activité d'intermédiation locative peut relever de la loi Hoguet si vous percevez les loyers pour le compte du propriétaire — ce qui impose la carte professionnelle "gestion immobilière" et une structure adaptée. Un point à vérifier avec un juriste avant toute création.
FAQ
Peut-on passer de micro-entreprise à SAS en cours d'activité ? Oui, la bascule s'effectue en radiant la micro et en créant la SAS, idéalement au 1er janvier pour simplifier la comptabilité. Comptez 2 à 4 semaines de démarches et prévoyez de transférer les mandats de gestion vers la nouvelle entité juridique.
Quel statut choisir pour une conciergerie à temps partiel ? La micro-entreprise reste optimale pour une activité secondaire sous 30 000 € de CA, grâce à sa simplicité administrative et l'absence de charges fixes. Au-delà, ou si vous cumulez avec un emploi salarié dans une tranche marginale élevée, étudier la SASU devient pertinent.
La SAS permet-elle vraiment de ne pas se verser de salaire ? Oui, contrairement au gérant majoritaire de SARL, le président de SAS ne cotise que sur sa rémunération effective. Vous pouvez vous verser uniquement des dividendes, taxés à 30 % flat tax, en laissant la trésorerie dans la société pour réinvestir.
Faut-il une carte professionnelle pour exercer une conciergerie ? Si vous encaissez les loyers pour le compte des propriétaires, oui — la loi Hoguet s'applique via la carte "gestion immobilière". Si vous facturez uniquement des prestations (ménage, accueil, check-in) sans manipuler les fonds locatifs, la carte n'est pas requise.
Conclusion
Le choix entre SAS et micro-entreprise se résume à une équation entre simplicité et optimisation. La micro convient aux lancements prudents et aux portefeuilles jusqu'à 20-25 biens, la SAS devient incontournable dès que l'activité se professionnalise, que les charges déductibles pèsent lourd ou que l'embauche s'invite dans le projet. Dans tous les cas, structurer sa comptabilité analytique par bien dès le premier jour permet de prendre la bonne décision au bon moment.
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