Introduction
La carte professionnelle loi Hoguet est le document qui sépare une conciergerie en règle d'une activité exposée à 6 mois de prison et 7 500 € d'amende. Pourtant, une large part des gérants de conciergeries Airbnb ignorent encore qu'ils relèvent de ce texte voté en 1970 pour encadrer les professionnels de l'immobilier. Avec plus de 10 000 entreprises actives en hébergement touristique courte durée en France (INSEE, 2026-10-21, code NAF 55.20Z) et une concentration de 200 conciergeries spécialisées LCD recensées dans le répertoire SIRENE, le flou juridique n'est plus tenable. La DGCCRF a intensifié ses contrôles depuis 2024, et plusieurs tribunaux ont déjà requalifié des contrats de « service » en mandats de gestion déguisés.
Cet article détaille ce que la loi Hoguet impose concrètement à une conciergerie, comment obtenir la carte G (gestion immobilière) auprès de votre CCI, les cas d'exemption réels, et les outils qui facilitent la mise en conformité. Objectif : vous permettre de sécuriser votre activité sans ralentir votre croissance.
Loi Hoguet et conciergerie : qui est réellement concerné ?
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre toute personne qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Pour une conciergerie de location courte durée, deux cartes professionnelles entrent en jeu : la carte T (transactions sur immeubles) et la carte G (gestion immobilière). C'est cette dernière qui vise la majorité des conciergeries.
Vous êtes concerné dès lors que vous encaissez les loyers pour le compte du propriétaire, gérez les relations contractuelles avec les voyageurs au nom du bailleur, ou signez un mandat qui vous confère un pouvoir de représentation. Peu importe que vous l'appeliez « contrat de prestation de services » ou « partenariat » : la Cour de cassation (arrêt du 7 juillet 2022) retient la réalité économique, pas l'intitulé.
Trois critères déclenchent l'obligation : l'encaissement de fonds pour le compte d'autrui, la signature de contrats au nom du propriétaire, et le caractère habituel (plus de 2-3 biens gérés). Un cas concret : une conciergerie de 18 biens à Bordeaux a été contrôlée en mars 2025 et a dû suspendre son activité 11 semaines, le temps d'obtenir sa carte G, générant une perte estimée à 23 400 € de chiffre d'affaires.
À l'inverse, si vous facturez uniquement des prestations ponctuelles (ménage, check-in, blanchisserie) sans encaisser les loyers ni signer au nom du propriétaire, vous relevez du droit commun des services et échappez à la loi Hoguet. Cette frontière est fine et doit être documentée par écrit.
Obtenir la carte professionnelle G : procédure et délais réels
La carte G est délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie du département de votre siège social. Depuis la réforme ALUR puis sa mise à jour en 2022, elle est valable 3 ans et renouvelable sur justificatif de formation continue (14 heures/an ou 42 heures sur 3 ans).
Quatre conditions cumulatives s'imposent. L'aptitude professionnelle : diplôme Bac+3 juridique, économique ou commercial, ou BTS professions immobilières, ou 3 à 10 ans d'expérience selon le niveau de diplôme initial. La garantie financière : contrat auprès d'un organisme agréé (Galian, SOCAF, QBE), minimum 110 000 € dès que vous détenez des fonds clients. L'assurance responsabilité civile professionnelle spécifique à la gestion immobilière. L'honorabilité : bulletin n°2 vierge de condamnations incompatibles.
Le dépôt se fait désormais en ligne via le portail de votre CCI. Comptez entre 4 et 11 semaines d'instruction selon les départements — la CCI Paris Île-de-France affiche un délai moyen de 7 semaines en 2026, contre 5 semaines pour la CCI Occitanie. Les frais s'élèvent à 120 € pour la délivrance initiale et 50 € pour chaque renouvellement.
Point souvent sous-estimé : si vous détenez des fonds clients (loyers encaissés avant reversement), votre garantie financière doit couvrir le pic de trésorerie. Une conciergerie gérant 25 biens à 2 400 € de loyer mensuel moyen manipule facilement 60 000 € de fonds en haute saison. Prévoyez une garantie à 150 000 € minimum pour éviter un refus ou une suspension en cours d'activité.
Pour éviter la détention de fonds, de nombreuses conciergeries routent désormais les paiements voyageurs directement vers le compte du propriétaire via des solutions comme la gestion automatisée des paiements Stripe de HomeFlow, ce qui allège drastiquement les obligations de garantie.
Alternatives et montages juridiques pour les petites structures
Toutes les conciergeries ne peuvent pas supporter immédiatement le coût de la carte G (comptez 2 800 à 4 200 € de frais annuels tout compris : garantie, RC pro, formation, cotisations). Trois montages légaux permettent d'exercer en attendant ou durablement.
Le mandat de prestation sans encaissement consiste à ne jamais toucher aux flux financiers : le voyageur paie le propriétaire directement, et vous facturez vos services (accueil, ménage, maintenance) séparément. Ce modèle est juridiquement propre mais complexifie la gestion opérationnelle.
Le portage par un professionnel titulaire : vous travaillez sous la carte G d'une agence immobilière partenaire via une convention de collaboration. La commission reversée tourne autour de 15 à 22 % de vos revenus — modèle viable sous 10 biens, difficilement rentable au-delà.
La sous-location professionnelle : vous louez vous-même le bien au propriétaire via un bail de longue durée, puis sous-louez en LCD. Vous devenez l'exploitant économique et échappez à la loi Hoguet, mais vous assumez l'intégralité du risque locatif. Ce modèle, popularisé par le « rent-to-rent » britannique, a été validé par la jurisprudence française à condition d'avoir l'accord écrit du propriétaire et d'une éventuelle copropriété.
Une conciergerie de 32 biens à Lyon, pilotée depuis HomeFlow, a basculé en 2025 vers un modèle hybride : 24 biens en mandat classique sous carte G, et 8 biens en sous-location professionnelle. Résultat sur 9 mois : marge brute passée de 31 % à 42 %, et temps administratif réduit de 6 heures/semaine grâce à l'automatisation des missions et de la messagerie unifiée.
Rester en conformité au quotidien grâce aux bons outils
Détenir la carte G n'est que le point de départ. Les obligations continues incluent la tenue d'un registre des mandats numéroté chronologiquement, l'archivage des contrats pendant 10 ans, l'édition de reçus pour chaque encaissement, et une comptabilité séparée des fonds clients.
Un logiciel métier adapté divise par 3 à 4 le temps consacré à ces obligations. La traçabilité automatique des encaissements, l'édition des mandats conformes aux mentions obligatoires (articles 72 et suivants du décret 72-678), et la génération des relevés propriétaires sont les trois fonctions à exiger. Comparer HomeFlow aux autres solutions du marché permet de vérifier ce socle de conformité, souvent absent des outils orientés uniquement calendrier.
Côté formation continue, les 14 heures annuelles peuvent être validées via des organismes comme l'ESI, l'IMSI ou des MOOC agréés. Budget moyen : 380 à 650 €/an. Ne négligez pas ce point : l'absence de justificatif entraîne le non-renouvellement de la carte.
FAQ
Une micro-entreprise peut-elle obtenir la carte professionnelle Hoguet ? Oui, le statut juridique n'est pas un critère de refus. En revanche, le plafond de chiffre d'affaires de la micro-entreprise (77 700 € en 2026 pour les prestations de services) est rapidement atteint dès 15-20 biens gérés, ce qui impose un passage en société.
Que risque une conciergerie qui exerce sans carte G ? Les sanctions prévues par l'article 14 de la loi Hoguet vont jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. S'ajoutent la nullité des mandats signés, le remboursement des commissions perçues, et l'interdiction d'exercer. Les contrôles DGCCRF se sont multipliés depuis 2024.
La carte G est-elle obligatoire si je ne gère que les biens de ma famille ? Non, la loi Hoguet exige un caractère habituel et une activité envers des tiers. La gestion de biens appartenant au conjoint, aux ascendants ou descendants directs est exclue du champ d'application, à condition de ne pas facturer de commission commerciale.
Combien de temps faut-il pour obtenir la carte professionnelle ? Comptez 4 à 11 semaines après dépôt du dossier complet auprès de la CCI, auxquelles s'ajoutent 2 à 4 semaines pour réunir les pièces (garantie financière, RC pro, extrait Kbis). Prévoyez donc un délai total de 2 à 4 mois avant lancement opérationnel.
Conclusion
La carte professionnelle loi Hoguet n'est pas une formalité optionnelle : c'est le socle juridique qui protège votre conciergerie, vos propriétaires et vos voyageurs. Entre l'obtention de la carte G, le choix de la garantie financière adaptée et la mise en place d'une comptabilité conforme, la mise en conformité demande 3 à 4 mois mais sécurise durablement votre modèle économique. Les montages alternatifs (sous-location, portage, prestation pure) restent valables pour les plus petites structures ou les phases de lancement.
Pour pilo